2021年インドネシア不動産市況を予測

インドネシア経済動向

20年間の途切れることのなく成長を続けてきたインドネシア経済ですが、2020年に2.07％縮小となりました。

インドネシア政府は、経済活動を後押しするために、2020年、174.28兆ルピア（532.6億米ドル）の経済刺激策を導入しました。
これには、175,000軒の新築住宅への融資をカバーする予定の公営住宅プログラムのための1.5兆ルピア（1億730万米ドル）の資金が含まれています。
これに加えて、スリ・ムリヤニ・インドラワティ財務相は最近、2021年の政府のコロナ経済対策予算が、当初の予算配分である372.3兆ルピア（267億米ドル）から、619兆ルピア（444億米ドル）にさらに拡大されると発表しました。

インドネシアの首席経済大臣AirlanggaHartartoによると、今年の経済成長率は4.5％から5.5％になると予想しています。
これは、世界銀行が最近予測した4.4％の成長よりもわずかに楽観的です。

 

コロナの影響も大きく不動産価格は横ばい

インドネシアの住宅用不動産市場はほとんど動いていません。インドネシア銀行のレポートによると、過去大きな成長率を維持していた、不動産価格指数（16の主要都市）は2020年度には1.29％しか上昇せず、インフレ調整を加味した数字に直すと0.2％下落となりました。

長期的に見ると、不動産価格の上昇率は下降傾向にあり、2014年には6.29％あった成長率は、徐々に減少が続いています。

インフレを考慮に入れると、2020年に住宅価格の上昇を記録したのはインドネシアの主要都市9都のみでした。

インドネシアの主要都市の住宅価格、2020年第4四半期
主要都市	前年度比較（％）		前Q比較（％）
	名目	リアル	名目	リアル
バンドン	1.74	0.27	0.00	-0.35
バンダルランプン	1.50	0.03	-0.02	-0.37
バンジャルマシン	0.35	-1.10	0.08	-0.27
デンパサール	1.14	-0.32	0.39	0.04
パレンバン	0.51	-0.94	-0.01	-0.36
スマラン	0.83	-0.63	0.26	-0.09
ジョグジャカルタ	1.61	0.14	0.20	-0.15
パダン	1.75	0.28	0.00	-0.35
フィールド	2.02	0.55	0.00	-0.35
マカッサル	2.28	0.80	0.00	-0.35
マナド	2.50	1.02	0.44	0.08
スラバヤ	1.59	0.12	0.17	-0.18
ポンティアナック	0.53	-0.93	0.10	-0.25
バタム	0.07	-1.38	0.08	-0.27
バリクパパン	-0.78	-2.22	0.08	-0.28
ジャボデベック-バンテン	1.05	-0.41	0.11	-0.24
ペカンバル	2.90	1.41	-0.02	-0.37
サマリンダ	1.40	-0.07	-0.23	-0.58
18都市の複合	1.29	-0.17	0.09	-0.26
出典：インドネシア銀行、グローバルプロパティガイド

 

ジャカルタの住宅価格は安定

Colliers Internationalによると、ジャカルタでは、2020年に専有部分のアパートの価格上昇はわずか0.47％、1平方メートルあたり平均3,496万IDR（2,500米ドル）になりました。

 

• ジャカルタCBDでは、専有部分のマンションの平均価格は平方あたりのIDR5232万（US $ 3,741）に乏しい0.13％の前年比増加しました。メートル。
• 南ジャカルタでは、専有部分のマンションの平均価格は平方あたりのIDR3927万（US $ 2808）に0.37パーセントの前年比増加しました。
• ジャカルタ中心部外のエリアでは、専有部分のマンションの平均価格は平方あたりのIDR2660万（US $ 1,902）に0.89％の前年比増加しました。

ジャカルタの平均アパート価格、2020年第4四半期
エリア	前年比較 （％）	全Q比較（％）	平均価格（IDR /平方メートル）	平均価格（USD /平方メートル）
CBD	0.13	0.0	52,318,687	3,741
南ジャカルタ	0.37	0.0	39,266,783	2,808
中心部以外	0.89	0.0	26,597,606	1,902
平均	0.47	0.0	34,960,000	2,500
出典：コリアーズインターナショナル

 

 

コロナウィルスの影響にり住宅供給量は大幅縮小

住宅建設・供給も、パンデミック関連の制限と封鎖措置のために2020年、大きな市場縮小となっています。2020年の間にジャカルタで完成したのは2,698ユニットのみで、前年の9,769ユニットから72.4％減少しました。

 

Colliers Internationalによると、2020年第4四半期に完了したハイエンドプロジェクトは、2,049ユニットで、アランドラレジデンス（第1タワー）、セダユシティ（第1タワー）、チプトラのニュートン1の3つだけでした。

現在、ジャカルタには215,291戸の高級マンションがあります。

専有部分の新しいパイプラインアパート、2021年
アパート名	ロケーション	領域	開発者	ユニット数
Gayanti City	Jl. Gatot Subroto	CBD	PT Buana Pasifik International	174
Kebayoran Apartment (Ruby Tower)	Kebayoran Lama	南ジャカルタ	Karya Cipta Group	336
Le’ Parc	Jl. Thamrin	CBD	PT. Putragaya Wahana	100
Samara Suites	Jl. Gatot Subroto	南ジャカルタ	Synthesis Development	800
Daan Mogot City (4 towers)	Daan Mogot	西ジャカルタ	PT China Harbour Jakarta Real Estate Development	1,460
The Pakubuwono Menteng	Jl. Sabang, Menteng	中央ジャカルタ	Pakubuwono Development	187
Dharma Tower Apartment	Jl. Dharmawangsa VII	南ジャカルタ	PT Dharma Tatemono Property	72
Gayanti City	Jl. Gatot Subroto	CBD	PT Buana Pasifik International	174
The Stature Jakarta	Jl. Kebon Sirih	中央ジャカルタ	Capitaland and Credo Group	96
Apple Residence	Jatipadang	南ジャカルタ	PT Diamond Land Development	300
Southgate Residence (2 tower)	Jl. Tj Barat Raya, Jagakarsa	南ジャカルタ	Sinar Mas Land	489
出典：コリアーズインターナショナル

 

コロナウイルスの発生がバリ島の観光および不動産市場に打撃を与える

中央統計庁（BPS）によると、 2020年の通年でバリへの外国人観光客の到着数は83％減少して約100万人になりました。
同様に、インドネシアへの観光客の到着数は、2019年の1,611万人から、2020年には75％減少してわずか402万人になりました。

2020年3月、インドネシア政府は、コロナウィルスの拡散を抑制するために、すべての国での短期滞在、到着時ビザ、外交/サービスビザなしの施設に対するビザ免除ポリシーを一時停止しました。インドネシアは6月に一部の封じ込め措置を緩和し始めましたが、感染の急増により、9月から10月の間に、そして2021年1月にコロナウイルスの2回目の抑制を再度課しました。

 

その結果、BPSによると、バリの経済は2020年に9.31％縮小しました。最近、インドネシアホテルレストラン協会（PHRI）は、占有率の継続的な低下により、州全体で少なくとも60のホテルが現在売りに出されていると述べました。

 

住宅市場も縮小

住宅市場規模にはコロナウィルス感染拡大の影響が大きくでており、インドネシア銀行によると、住宅用不動産の売上高は、2019年の各四半期に比較し、第1四半期に43.2％、第2四半期に25.6％、2020年第3四半期に30.9％と大きな縮小をみせています。
2020年9月現在の商業銀行の月次報告データに基づくと、銀行業界は2020年第3四半期の住宅ローンの貸出金利を2020年第2四半期の8.85％から8.63％に引き下げましたが、消費者からは貸出金利が依然として、高どまりしていると感じている人が多いことを示しています。