フィリピンでコンドミニアム投資 | 物件売却の流れ・手続きを解説

フィリピンの物件を売却するにはどのような手続きがあり、どれぐらいの時間がかかるのかご存知でしょうか。前回はマレーシア・タイの物件についてご説明しましたが、こちらではフィリピンの物件を売ろうと思ってから、現金として帰ってくるまでのプロセスについて解説したいと思います。

 

まず、最初に売却手続きのそれぞれのステップとなります。
フィリピンの物件売却は3か月程度と、比較的日本と同じぐらいの期間で売却が完了します。

 

物件売却の手続きの流れ

（買主探索フェーズ）

• 売却価格を決定する
• 仲介会社に売却依頼する
• 仲介会社にて募集と内覧手配

（契約手続きフェーズ）

• 買付申込書（Letter of Intent ）へのサイン
• 手付金の受領
• 売買契約書締結と契約代金の受領

（契約後決済フェーズ）

• 決済・代金受取

 

（買主探索フェーズ）

こちらについては、マレーシアの物件売却の方法で解説したことと同様のステップとなりますので、こちらでは割愛させて頂きます。

詳しくはこちらをご参照ください。

 

（契約手続きフェーズ）

ステップ4：買付申込書

買主候補が見つかると仲介会社から、 Letter of Intent （買付申込書兼売渡証明書、通称、LOI）という書面が送られてきます。買主候補がこの金額で購入したいという希望の申し入れと、売主からのその価格で売却します。という簡単なお約束の書面になります。パスポート番号と署名をして送り返すのですが、ここで確認しておきたいのは以下のような点です。

・（当然ですが）価格

・売買代金を支払うことができそうな人かどうか（ローンでの調達含め）

・手付金の金額（通常、売買代金の2‐3％）

・売買契約に至らない場合の手付金の返金条件（通常、手付金は100％没収できます）

・ローン特約（買主がローンを受けられない場合の無償解除特約）の有無

・取引にかかる税金の負担（通常、売主が負担することの方が多いです。取引に必要な税金は、「キャピタルゲイン税：6%」、「印紙税：1.5%」、「地方登記移転税：0.75%」、「登録免許税：1%」、「タイトル発行・公証費用：2%」の5種類となります。）

また、通常、LOIとともに仲介会社との媒介契約にもサインをすることになりますので、

・仲介手数料の料率と金額（3-5％程度）

・代金決済に至らない場合の料率と金額

・仲介手数料の支払い時期

も確認してください。

フィリピンでは、売買が比較的短期に完結すること、弁護士を利用せずに取引することが多いことから、仲介会社は代金決済まで、フォローをしてくれるのが通常です。ただ、売買契約が代金決済前に解約になってしまうケースもありますので、その場合の支払い金額はこちらで確認しておきましょう。

 

ステップ5：手付金の受領

フィリピンでは手付金は売主の口座に振込や小切手で支払ってくれることが通常です。フィリピンに口座をお持ちでない方は、管理会社や仲介会社の口座に代わりに受領してもらうことになるかと思います。

 

ステップ6：売買契約の締結と契約代金の受領

売買契約は通常、仲介会社がフォーマットに従い作ってくれます。
契約書作成もあまり時間がかかることはなく、1‐2週間程度でしょうか。

ただ、名義移転に向け、タイトル（登記簿）だけでなく、各種税金関係の支払証明も必要となりますため、それらの資料の収集に時間を要するケースは見受けられます。おそらく、オーナー様ご自身で探すのは難しいかと思いますので、仲介会社の担当に依頼して集めてもらうことになります。

売却の時に向けて、フィリピンの物件をお持ちの間に支払った税金関係の資料などは、どのような内容かはっきり理解していなくても、できる限り捨てずに保管をしておいた方が良いでしょう。

 

売買契約書サイン前に確認したいのは、LOI締結時に確認した内容に加え以下のような点となります。

・解約条件（通常は契約金の放棄、売主は契約金の倍返しで解除可能）

・瑕疵担保責任（何か壊れたいた、数か月後に何か破損した場合のお約束。できれば「なし」で押し通したいところです）

・ローン特約（ローンの承認がおりてから売買契約をすることが多いですが、ローン特約をいれて、ローン承認前に売買契約を締結することもあります。）

 

売買契約書のサインは、マレーシアと同様、フィリピン国内もしくは、在日フィリピン大使館にて認証を受ける必要があります。さらに！！、購入されたときに、既婚、未婚と申告したことを覚えていらっしゃいますでしょうか。
フィリピンではフィリピン人同士、離婚するということができないようで、不動産購入にあたってもそのような概念は関係ない模様です。既婚の方がフィリピンで物件を購入した場合には、夫婦での共有として登記をされていることになります。
なぜここで夫婦共有の話がでてきたかというと、そうなんです。奥様にもフィリピンもしくは、フィリピン大使館にご足労を頂く必要がでてきてしまうのです。。

また、買主が外国人でフィリピン大使館がその外国内にないケースがあったりするため、その場合にはサインのために1-2か月待つことも場合によってはあります。（買主がヨーロッパの方で、隣の国にいかないとフィリピン大使館がないケースなど）

また、売買契約書へのサインと並行して、契約代金、通常、売買代金の10%の受領も行います。こちらも売主の口座に振り込まれることがほとんどですが、フィリピンに口座をお持ちでない方は、管理会社や仲介会社の口座に代わりに受領してもらうことになるかと思います。

この10%は手付金として受領している2‐3％を含む10%となりますため、このタイミングでの受け渡しは7‐8％となります。このあたりで一定の仲介手数料を仲介会社に支払う取引が多いため、売主から支払われる7‐8%のうち、2‐3%が仲介会社宛てに振り込まれる、もしくはご自身で仲介会社にお支払いすることが必要となるケースが多いです。

 

（契約後決済フェーズ）

 

ステップ7：決済・代金受取

売買契約書のサインが終われば、あとは比較的スムーズに進むことが多いです。

買主での資金準備が整うと、物件の名義変更と代金受取、ローンを借りていた方は、ローンの返済と抵当権の抹消手続きがはじまります。こちらはすべて仲介会社が手助けをしてくれます。

資金準備さえ済ませてもらえれば、このステップで時間がかかることはまずありません。

これで物件の売却手続きが完了しました！