タイでのコンドミアム投資 | 不動産の賃貸収入と税金

タイ・バンコクは日本人駐在員が多く住む街として、コンドミニアムに投資をされている方も多いと思います。

日本人が借りてくれるという安心感と、安定した利回りで、コンドミニアムを賃貸されている方も多いのではないでしょうか。

今回はタイ不動産の賃貸収入かかわる税金についてまとめていきたいと思います。

 

こちらも結論、タイでも、日本でも税金を申告し払う必要があります。

ただ、タイでは日本との租税協定が締結されているため、2重で税金を納める必要はありません。順序をもってご説明していきたいと思います。

 

賃料収入に関する税金＠タイ

税金申告のステップ

賃料収入でも、売却収入でも以下のステップはかわりません。

ステップ1.　不動産をお持ちの国での申告

ステップ2.　日本での申告

ステップ3.　日本での 外国税額控除 （正確にはステップ2．と同時です）

 

ステップ1：タイでの申告

原則、収入が生まれる国、タイでの申告、納税が必要となります。日本で申告する場合の「総賃料所得ー必要経費＝課税所得」という考え方は共通ですが、タイでは所有者が個人の場合、ほとんど必要経費が認められなかったりもします。

 

そもそも、不動産業はタイ人以外が営むことができないとされており、購入した物件を賃貸だすことが、「不動産業」にあたるのであれば、日本人が買った物件は賃貸にだせないのでは？？という議論もあったりします。

 

なので、申告をしようにも申告するために必要なTax IDをとることが、そもそも難しかったりします。税務署によりますが、日本人個人の名義であれば受け付けてくれることがほとんどですが、日本の法人名義ではまず、Tax IDを取得することができません。

 

結果、タイで物件を購入された外国人の方で正直に賃料収入を申告している方は非常に少ないように思います。それでも、今のところ収入が発覚し追加納税の指導を受けたといった話は、タイ人の投資家含め、ほとんど聞きません。

 

ただ、どうしても税金の申告が必要なケースが発生することがあります。

テナントが法人の場合です。タイの税法では、法人が費用を支払う場合において、ほとんどの場合、法人に源泉徴収義務を課しています。賃料を受け取る前に、テナントの法人が源泉納付してしまうのです。

テナントが源泉納付をする場合には、オーナーはTax IDを取得している必要があり、毎月テナントから源泉徴収された税金とともに、オーナーのTax ID付きで税務署に報告がはいってしまいます。

また、源泉徴収だけでなく、毎年の確定申告も必ず必要となります。

 

賃貸に出される場合にはテナントが法人なのか、個人なのかは早い段階で確認をされるようにしてください。タイ人のオーナーは賃料収入があることが税務署にばれるので・・・ということで、法人契約は受け付けてくれない方がほとんどだったりします。

 

日本の法人名義でタイの物件を保有しており、申告したくとも申告ができないという方は、タイから日本に賃料収支を送金する際に15％の源泉徴収税を差し引いてから送るという方法を代替的にとっている方もいらっしゃいます。本来、タイ法人から日本法人に業務委託料やロイヤリティ料を払う場合の源泉徴収方法となるのですが、賃貸収入を申告、納税する方法もないのでやむなしといった方法かと思います。

 

ステップ2.　日本での申告

日本に居住する日本人の方は、不動産がある国で納税をしたからといって、それだけでは残念ながら、完結しません。日本でお持ちの不動産と同様、海外で保有する不動産の所得も日本で申告する必要があります。

昨今のご時世より、海外送金した記録は税務署も良くみているようですし、ちゃんと申告する方がよいです。ただ、物件を見に行った際の航空券代や宿泊代なども、家賃収入より控除することができるので、あまり高額にはならないケースが多いかと思われます。

 

2020年の税制改正までは、日本の確定申告で、海外物件（主にアメリカやイギリスの築古い物件）の減価償却費を、給与所得や日本の不動産所得と合算し、大きく所得を減らすことができましたが、現在はできなくなってしまいました。

また、タイの物件は新築のコンドミニアムを購入している方が多いと思われるため、もともと大きな節税効果はありませんでした。

 

ステップ3． 外国税額控除

ステップ1．のタイで納めた税金は、日本の確定申告時に、税額から控除することができます。なので、税金の2重払いにはなりません。ただ、各国確定申告の期限が3月あたりとなっているため、タイでの税額確定が、日本の確定申告の時期までに間に合わないことがあります。その場合には忘れずに、翌年控除を受けてください。

 

タイの税金と、日本の税金についておおざっぱにご説明いたしましたが、実際の申告の際には、各国、日本の税理士さんとも改めて確認の上、申告頂くようお願い致します。

 

マレーシアでの賃貸収入に関する税金はこちらをご参照ください。

タイでの売却収入に関する税金はこちらをご参照ください。