早くテナントを見つける5つのポイント！マレーシア クアラルンプール編

本日はマレーシア クアラルンプールのコンドミニアムにどのようにしたら、早く賃貸をつけることができるのか？について考えてみたいと思います。
具体的な5つの活動方針もまとめておりますので、ぜひご参照ください。

 

クアラルンプールの賃貸マーケット

まずはクアラルンプールの賃貸マーケットについてみていきたいと思います。
供給数はクアラルンプールの高級コンドミニアム、サービスアパートメントで2019年第二四半期にて約64,000ユニットになるとされています。
（参照：Kngiht Frankレポートより。https://content.knightfrank.com/research/179/documents/en/malaysia-real-estate-highlights-1h-2019-6532.pdf）
稼働率については2015年以降のレートを拾うことができなかったのですが、2015年で70％、私見にはなりますが、それ以降、稼働率が下がることはあっても、あがることはなかなかなさそうなマーケットが続いているため、よく考えても30％は空室である環境が続いていると考えられます。
賃料相場は超高級コンドミアムでも、50万円（2万リンギット）を超えるものは少なく、クアラルンプール中心部でも、15万円にも届かない家賃でも100m2を超えるコンドミニアムが借りることができます。

テナントにとっては家賃負担も少なく、候補となる物件も多いため、自分の希望にあった物件を探しやすいマーケットですが、オーナー様にとっては、かなり厳しいマーケットになっているといえると思います。

 

テナントを早く見つけるポイント5つ

テナントをより早く見つけるにはどのようなところに気を付けたら良いのでしょうか。具体的な方法を見ていきたいと思います。

 

コンドミニアムにフォーカスしているエージェントを探す

クアラルンプールの仲介会社は、日本の仲介会社とは大きく異なり、個人の独立したエージェントの集合体といった形になっています。情報を共有して一緒に動く部分もありますが、多くの部分はそれぞれのエージェントが独立して活動しています。
そのような環境の中、エージェントがオーナー、テナントとのコネクションをつかむ方法として、1つのコンドミニアム、1つのエリアにフォーカスして活動していることが多く見受けられます。エージェントの中にはいつもコンドミニアムのロビーにいたりしいます。日本からそのようなエージェントを探す方法としては、そのようなエージェントはI Property（https://www.iproperty.com.my/）やProperty Guru（https://www.propertyguru.com.my/）といったマレーシアの賃貸・売買物件サイトに広告を載せていますので、ご自身がお持ちのコンドミニアムを貸したい、売りたいというページから、その広告をだしている仲介会社、エージェントにコンタクトをすると、比較的そのコンドミニアムにフォーカスして活動している仲介会社にあたる確率が多いです。
ただ、あまりにも人気がないコンドミニアムだと、その物件にフォーカスしているエージェントがいないこともありますので、なかなか見つからない場合には、近隣のコンドミニアムの広告まで広げて探してみると良いかもしれません。

 

マネジメントオフィスにはご自身の賃貸の意向は伝えておきましょう

コンドミニアムには、マネジメントオフィスと呼ばれる管理事務室があります。そこのオフィスにはテナントを探しているという意向、考えている賃料、連絡先をあずけておきましょう。候補のテナントがいるにもかかわらず、紹介する物件（オーナーの情報）がないエージェントは、管理事務室にそのような部屋がない確認しにくることがあります。
管理事務室からテナント候補をもっているエージェントに情報が渡され、案内、契約に至るケースも多く見受けられますので、やっておいて損はない方法かと思います。

 

賃料は欲張らず、同じコンドミニアムの中で最低水準に

これはどの国、どのエリアにいっても共通ですが、適切な賃料設定が重要です。マーケットに比べ高すぎる賃料設定をしていては、当然、テナントはなかなかみつかりません。
クアラルンプールの厳しいマーケットを考えると、欲張らずに同じコンドミニアム内の同タイプのお部屋で最低水準にとどめておくのが良いと思われます。
コンドミニアムの賃料水準は上記の賃貸・売買サイトを参照するか、管理会社に管理を預けている方は管理会社に近隣の競合物件の賃料情報を集めてもらうのが良い思います。

 

仲介手数料をふやす

マレーシアの賃貸市場では1か月分の賃料相当が仲介手数料の相場となっています。相場以上の仲介手数料をはらって募集をしているお部屋は、あまり見受けません。そのため、賃料相当の1.5-2か月分という仲介手数料の設定をすることで、ほかのお部屋に比べて差別化でき、仲介会社の目を引くことができるのも確かです。

 

内装の重要度は比較的高い

中華系のオーナーをはじめとして、内装に非常にお金をかけた部屋が多く見受けられるのがクアラルンプールのマーケットです。特別なデザインをいれる必要はありませんが、生活に必要な家具、電化製品をそろえておくことは、賃貸に出すためには必須となります。他のバンコクやマニラといった都市に比べても内装の重要度は高い傾向があります。
マレーシアの内装がなぜこんなに高いのか？と思われている方も多いのではないかと思いますが、賃貸にあたって内装は必須となってしまいます。内装の資金繰りがたたない、投資採算があわないと考えられる場合には、また別の運用方針を考えなければいけません。内装が高い理由はまたこちらにまとめております。

■マレーシアの内装費はなぜ高い？

なぜマレーシア クアラルンプールの内装費は高いのか！？

 

まとめ

クアラルンプールの物件にすぐテナントをつけるために、一番重要なのは適切な仲介会社、エージェントを探し依頼することだと思います。適切な仲介会社がみつかれば、賃料設定についてもアドバイスをくれます。
現在はコロナウィルスの影響で、活動が制限されていることもあり、なかなかテナントを探しづらい状況が続いておりますが、今のうちに重要なパートナーになりえるエージェントを探してコンタクトしておくと良いでしょう。