負けない！海外不動産投資　【物件選び編】

海外不動産の販売をしている会社の多くは、日本円の下落リスク、日本の自然災害のリスク、東南アジアの経済成長の余地、物価の安さなどマクロ要因で購入を勧めています。確かに、それは海外不動産投資をする大きな要因ではあるのですが、本当にそれだけで買っても良いのでしょうか。

 

物件選びが重要

不動産とは文字通り、動かない資産です。コンドミニアムは一度たったらその土地から動きません。一度買った土地も移動しません。当たり前のことですが、日本でも海外でも不動産投資にあたっては、物件選びが重要です。本来であれば、街を歩き回り、街の作りや人の流れ、交通網や大きなショッピングエリア、学校、スーパーなどとの位置関係を調べてから買いたいところなのですが、海外の街をそんなにゆっくり歩き回る時間がない方もほとんどかと思います。

次章以降、海外不動産、特に東南アジアの物件選びのコツ、ポイントをご紹介させて頂きたいと思います。

 

“超”高級物件を狙う！

 

超高級物件は購入需要が安定

１つめは超高級物件です。どの国にもその国のことが大好きな超お金持ちがいたりします。マレーシアはイスラム教の国でもあるのでアラブのお金持ちの人が好きでしたり、フィリピンですともともとの植民地だった経緯からスペインやアメリカ人などが好きな人が多いでしょうか。１億円、２憶円といった値段であれば、各国、各都市に超高級物件をもっておきたいといったお金持ちも世界にはいます。そのような購入需要があるため、その都市No.1の超高級物件は大きく値段が下がることがすくなく、経済がどんな状態であっても一定の流動性を保っている傾向があります。

また景気が良いときの値段の上り幅も大きい傾向にもあります。（上記のようなお金持ちの実入りも景気が良いときには大きく増えるからでしょう。）

“超”高級物件を購入することは、１つの負けない海外不動産投資の方法だと考えております。

■マレーシアの高級物件の特集記事はこちらです。
クアラルンプール　超高級コンドミニアムのご紹介

 

■タイの高級物件ランキングはこちらです。
バンコクの高級コンドミニアム　高級ランキングBest10

 

 

超高級物件の探し方

一番簡単なのは、「その都市で一番高いものを紹介して」とお願いするのが簡単ではありますが、、もう少し詳しく見ていきましょう。

東南アジアの国の首都、バンコク、クアラルンプール、マニラといった都市の街づくりは、東京とは異なり、商業エリアと住宅が混在しています。銀座の三越デパートの横に、コンドミニアムが立っていたりします。

探し方の１つは、その街の一番の高級ショッピングモールの近くの物件を探すという方法です。クアラルンプールですとペロナスツインタワーやパビリオン、バンコクですとサイアムスクウェアやエンポリアムといったショッピングモール。マニラですとグリーンベルトといったショッピングモールが一番の高級ショッピングモールになります。それらの商業施設に隣接しているコンドミニアム、中にはそれらの商業施設に直結しているコンドミニアムもあります。そのようなコンドミニアムは、購入後の生活利便性も高く、売却、賃貸ともに需要が大きく下がることがありません。その街一番の高級ショッピングモール近接、直結といった物件から選ぶことが、超高級物件を選ぶ1つの選び方です。

 

ホテルブランド付高級コンドミニアムに注意！

また皆様が物件を探されるもう１つの方法は、ホテルブランド付コンドミニアムから選ぶという方法でしょうか。バイヤンツリー、ハイヤット、リッツカールトンといったホテルブランドがついたコンドミニアムは、ブランドがついていない物件に比べ値段が高く設定されています。理由としてはコンドミニアムにも関わらず高級ホテルのサービスを受けることができるため、またブランド付きで人に自慢できることもあるでしょう。確かにどんな立地であれ、リッツカールトンファンはリッツカールトンレジデンスに住みたいかもしれません。世の中にそのようなお金持ちが存在することも確かです。

ただ、気を付けて頂きたいのが、ホテルブランド付＝“良い“高級物件ではない点です。ブランド付コンドミニアムの中には、立地があまり良くないので、一生懸命、売れるための方法を考えたすえの結果が、ブランド付コンドミニアムだったという物件もあります。ホテル会社も高いロイヤリティ料を払ってもらえれば、ブランド名を貸していたりします。高級ホテルブランド付コンドミニアムは、その街のことを良く知らない外国人を一番、だましやすい（言葉は悪いですが）方法だったりします。また通常のコンドミニアムに比べて維持管理費が高く設定されているものが多いため、購入を検討される場合には、その点は確認されるべきかと思います。

 

その国の一般人が購入する物件

 

一番の購入層はその国の“一般人”

２つめの物件の選び方は、その国の一般人が購入したい、購入することができる物件を選ぶことです。マレーシアであればマレーシア人、タイであればタイ人がという意味です。ここで重要なのは“一般人”です。

といいますのも、その国の不動産を購入する最も大きな購入層、需要層はどうしてもその国の人の割合が大きくなります。またタイやフィリピンでは外国人が購入できる割合が法律でも決まっています。また、「一般人」＝「最も人口が多い層」とも定義できるため、「その国の一般人が購入したい物件」＝「その国の不動産で最も厚い購入需要がある物件」といえることになります。現地の一般人が購入したい、購入することができる物件は、常に一定の流動性があり、売却という出口が迎えやすくなっています。

 

その国の”一般人”が好む物件とは

その国の現地人が買いたい物件とは、値段がその国の人の中間程度の所得の人がローンを組んで買うことができるぐらいの価格であり、またその国の人が好んで選ぶ立地、間取りの物件ということです。

東京で例えるならば、都心3区の高級マンションはなかなか買うことができる人は少ないですが、千葉や埼玉に少し外したエリアだと、急に購入できる層が広がるはずです。ただ、わざわざ千葉で買うのに1roomマンションを買う人は少ないでしょう。結婚して子供ができてと考え、2‐3LDKを買う人が多いのではないでしょうか。

結果、その国の生活習慣や交通網、交通網の発達をよく考えて、間取りや立地は選ぶべきということになります。本当は街を歩き回って良い物件を探すべきなのですが、このような趣旨で販売会社から情報を確認しながら購入検討を進めていくと、より良い物件にたどり着くことができると思います。

 

郊外物件は大手デベロッパーの物件が安心

上記のような趣旨だと、郊外の物件を選ぶことになる可能性が高いです。郊外の物件を選ぶにあたっては、できましたら大手デベロッパーの物件を選ぶ方が安心かもしれません。超大手でなくても良いのでしょうが、マンション開発の実績があり、ほかでも並行して開発を進めているような会社の物件を選ぶ方が良いと思います。

といいますのも、郊外に行くと、一等地に比べ土地の値段は安くなります。土地が安い場所では、新興デベロッパーが開発をはじめやすく、中には、これが初めての開発物件という会社もめずらしくありません。出来上がりのクオリティや、その後のアフターサービスのことなど考えると、大手デベロッパーの物件の方が安心できると思います。

 

まとめ

タイトルを“負けない”とした理由は、投資には勝ちも負けもあるものです。最終的に勝つためには負けを小さくすることが大事です。不動産投資は一般的に投資規模が大きくなりがちなので、負けを少なくする投資の考え方があっているのではないかと考えています。

不動産投資のデメリットは流動性の低さにありますので、できる限り流動性の高い物件選びは非常に重要なポイントかと思っています。

また、海外不動産セミナーを聞いていたりしますと、セミナーの半分以上がマクロな話がされ、物件の説明が物足りないセミナーが多いように感じています。やはり不動産に投資をするのであれば、その街のこと、物件のことを良く理解して買って頂きたいと考えております。